Come si dichiara il reddito derivante dalle Locazioni Turistiche? Tassazione IRPEF del 95% del reddito da locazione, oppure tassazione del 100% del reddito con cedolare secca. Ma come avviene la tassazione in caso di subaffitti o locazioni a carico del comodatario?
Le modalità per effettuare la dichiarazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni da parte del proprietario.
I soggetti che effettuato attività di locazione breve si trovano a dover analizzare la redditività del proprio immobile anche in relazione alle modalità di tassazione. Il tax rate, infatti, è in grado di influenzare ogni investimento. Per questo, in un settore ormai molto competitivo come quello degli affitti brevi, ottimizzare la tassazione può rappresentare un vantaggio competitivo. In questo articolo voglio andare ad analizzare, nel dettaglio, le modalità di tassazione dei redditi da locazione pergli affitti brevi, di cui al D.L. n. 50/2017.
Sostanzialmente, esistono due regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi. Come avremo modo di analizzare nel seguito, le opzioni a disposizione del titolare del reddito sono (Circolare n. 24/E/2017):
La tassazione ai fini IRPEF del reddito. Può essere un reddito fondiario, per il proprietario oppure un reddito diverso per il comodatario;
La tassazione con cedolare secca. Questo sia per il proprietario, per chi opera con sublocazioni o se si è il comodatario dell’immobile.
In entrambi i casi si deve tenere conto che se si opera per il tramite di un portale web o di un intermediario (agente immobiliare) che interviene nei pagamenti è prevista l’applicazione di una ritenuta del 21%. Si tratta di una ritenuta di acconto (o di imposta se si sceglie la cedolare secca) che il portale o l’intermediario trattengono sul reddito da locazione e che versano per conto del titolare del reddito. Tale somma rappresenta un acconto sulle imposte da versare.
Andiamo ad analizzare, in questo articolo, come deve avvenire la dichiarazione delle imposte sugli affitti brevi a carico del proprietari, dei sub-locatori, e dei locatori a seguito di comodato d’uso gratuito.
Cosa sono le locazioni brevi?
Si definiscono “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/2020 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti“ per ciascun periodo di imposta.
Seguendo questa definizione che ritroviamo nell’art. 4 del D.L. n. 50/17 è possibile individuare le caratteristiche indispensabili di una locazione breve:
Ha ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
Durata della locazione non superiore a 30 giorni nell’anno. I 30 giorni riguardano il soggetto locatario per ogni anno (vedi l’articolo 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86). I contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa (entrambe le parti del contratto devono essere “privati“);
La locazione breve può essere attuata dal titolare del diritto reale sull’immobile con un contratto di locazione, dal sublocatore, con un contratto di sublocazione (situazione in cui l’inquilino subaffitta la casa, in tutto o in parte), oppure nel caso di comodatario che che utilizza l’immobile con locazioni brevi. È un caso che può verificarsi più spesso di quanto si creda in ambito familiare. Quando ad esempio il figlio cura la locazione della casa al mare di proprietà dei genitori. Magari tramite un portale internet su cui si registra come “locatore” (si pensi ad Airbnb);
La messa a locazione di non più di 4 immobili per soggetto, altrimenti si esce dalla disciplina delle locazioni brevi e si è obbligati ad operare in forma di impresa.
Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina sulle locazioni brevi:
Anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
Anche i contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private. Bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Per i contratti di locazione breve, per la regolamentazione di tutti gli aspetti non previsti dal D.L. n. 50/17 occorre fare riferimento alle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
La disciplina fiscale delle locazioni brevi turistiche
Una volta delineato l’ambito di applicazione delle locazioni brevi turistiche andiamo ad analizzare qual è la disciplina tributaria connessa alla dichiarazione dei redditi da locazioni brevi. Si tratta di una disciplina fiscale del tutto particolare e connessa a fare in modo che i titolari del reddito presentino correttamente la dichiarazione dei redditi, evitando situazioni di evasione fiscale.
Prima di proseguire, tuttavia, è opportuno evidenziare che il soggetto che percepisce redditi da locazione breve è sempre obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi, indipendentemente dalla modalità di tassazione del reddito prescelta (IRPEF o cedolare secca).
Adempimenti fiscali obbligatori per i titolari di reddito da locazione breve
Come precisato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 24/E/2017, il regime fiscale ti tassazione delle locazioni brevi (art. 4 D.L. n. 50/17) è del tutto peculiare. In particolare, gli obblighi fiscali che gravano sul soggetto titolare del reddito (proprietario, titolare di un diritto reale, sub-locatore, o comodatario), variano a seconda che nell’operazione intervenga, o meno, un intermediario o un portale web per mettere in contatto locatore e locatario del contratto.
Locazioni brevi con presenza di intermediario o di portale web
Negli ultimi anni, infatti, si è creata sul mercato la figura del c.d. “property manager“, ovvero un soggetto (agente immobiliare) che ha le competenze e le autorizzazioni necessarie per fungere da intermediario tra locatore e locatario (turista) al fine di concludere un contratto di locazione breve. L’intermediario, qualora presente, solitamente opera attraverso la stipulazione di un contratto di mandato (generalmente “con rappresentanza” del locatore). Tale mandato permette all’intermediario di sottoscrivere, in nome e per conto, del soggetto che mette in locazione l’immobile, il contratto di locazione breve. Ebbene, questo tipo di attività, ha degli importanti riflessi di natura fiscale da analizzare. Le casistiche che si possono creare sono le seguenti:
Intermediario che interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso l’intermediario è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul canone di locazione lordo. La ritenuta funge da acconto se si sceglie la tassazione IRPEF, mentre è imposta effettiva se si sceglie la cedolare secca. In questo caso l’intermediario è tenuto a rilasciare una Certificazione Unica (modello CU), al soggetto titolare del reddito, (generalmente nel mese di marzo dell’anno successivo). Tale certificazione è indispensabile per la dichiarazione dei redditi da locazione breve;
Intermediario che non interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso non trova applicazione la ritenuta. Il canone di locazione passa direttamente dall’ospite al locatore (senza intervento dell’intermediario che non incassa per conto del locatore). Con questo modello di business, l’intermediario è chiamato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a comunicare i dati di tutti i contratti di locazione conclusi per il suo tramite all’Agenzia delle Entrate. L’intermediario, non applicando la ritenuta, non ha alcun obbligo di rilasciare la Certificazione Unica.
Gli adempimenti fiscali posti a carico dell’intermediario, che come detto deve essere un agente immobiliare abilitato, sono stati introdotti al fine di mettere a disposizione dell’Agenzia delle Entrate le informazioni sulle locazioni concluse durante il periodo di imposta. L’obiettivo dell’Agenzia delle Entrate, attraverso gli adempimenti posti a carico dell’intermediario è quello di avere a disposizione una banca dati sulle locazioni brevi da confrontare con i dati che i contribuenti inseriscono in dichiarazione dei redditi. In questo modo possono essere fatti i controlli incrociati tra dati comunicati e quelli dichiarati dai contribuenti.
Focus sulla ritenuta sulle locazioni brevi
Gli intermediari residenti nel territorio dello Stato, devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% qualora:
Incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
Intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
Pertanto, perché si generi l’obbligo di ritenuta, non è sufficiente che l’intermediario sia coinvolto nella stipula del contratto, ma è necessario che egli sia intervenuto nella fase del pagamento: se il conduttore paga direttamente al locatore, l’obbligo di ritenuta in capo all’intermediario non sorge. Inoltre, l’obbligo di ritenuta non sorge se il conduttore consegna all’intermediario un assegno intestato al conduttore (sul punto vedasi gli esempi della Circolare n. 24/E/2017, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).
La ritenuta deve essere operata sul “corrispettivo lordo” indicato nel contratto di locazione breve impone di includervi anche:
Le somme forfetariamente addebitate al conduttore a titolo di spese per servizi accessori (a meno che non siano sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore sulla base di costi e consumi effettivamente sostenuti);
La provvigione dovuta all’intermediario, se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto (Circolare n. 24/2012, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).Scarica
Le modalità per effettuare la dichiarazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni da parte del proprietario.
I soggetti che effettuato attività di locazione breve si trovano a dover analizzare la redditività del proprio immobile anche in relazione alle modalità di tassazione. Il tax rate, infatti, è in grado di influenzare ogni investimento. Per questo, in un settore ormai molto competitivo come quello degli affitti brevi, ottimizzare la tassazione può rappresentare un vantaggio competitivo. In questo articolo voglio andare ad analizzare, nel dettaglio, le modalità di tassazione dei redditi da locazione pergli affitti brevi, di cui al D.L. n. 50/2017.
Sostanzialmente, esistono due regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi. Come avremo modo di analizzare nel seguito, le opzioni a disposizione del titolare del reddito sono (Circolare n. 24/E/2017):
La tassazione ai fini IRPEF del reddito. Può essere un reddito fondiario, per il proprietario oppure un reddito diverso per il comodatario;
La tassazione con cedolare secca. Questo sia per il proprietario, per chi opera con sublocazioni o se si è il comodatario dell’immobile.
In entrambi i casi si deve tenere conto che se si opera per il tramite di un portale web o di un intermediario (agente immobiliare) che interviene nei pagamenti è prevista l’applicazione di una ritenuta del 21%. Si tratta di una ritenuta di acconto (o di imposta se si sceglie la cedolare secca) che il portale o l’intermediario trattengono sul reddito da locazione e che versano per conto del titolare del reddito. Tale somma rappresenta un acconto sulle imposte da versare.
Andiamo ad analizzare, in questo articolo, come deve avvenire la dichiarazione delle imposte sugli affitti brevi a carico del proprietari, dei sub-locatori, e dei locatori a seguito di comodato d’uso gratuito.
Cosa sono le locazioni brevi?
Si definiscono “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/2020 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti“ per ciascun periodo di imposta.
Seguendo questa definizione che ritroviamo nell’art. 4 del D.L. n. 50/17 è possibile individuare le caratteristiche indispensabili di una locazione breve:
Ha ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
Durata della locazione non superiore a 30 giorni nell’anno. I 30 giorni riguardano il soggetto locatario per ogni anno (vedi l’articolo 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86). I contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa (entrambe le parti del contratto devono essere “privati“);
La locazione breve può essere attuata dal titolare del diritto reale sull’immobile con un contratto di locazione, dal sublocatore, con un contratto di sublocazione (situazione in cui l’inquilino subaffitta la casa, in tutto o in parte), oppure nel caso di comodatario che che utilizza l’immobile con locazioni brevi. È un caso che può verificarsi più spesso di quanto si creda in ambito familiare. Quando ad esempio il figlio cura la locazione della casa al mare di proprietà dei genitori. Magari tramite un portale internet su cui si registra come “locatore” (si pensi ad Airbnb);
La messa a locazione di non più di 4 immobili per soggetto, altrimenti si esce dalla disciplina delle locazioni brevi e si è obbligati ad operare in forma di impresa.
Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina sulle locazioni brevi:
Anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
Anche i contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private. Bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Per i contratti di locazione breve, per la regolamentazione di tutti gli aspetti non previsti dal D.L. n. 50/17 occorre fare riferimento alle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
La disciplina fiscale delle locazioni brevi turistiche
Una volta delineato l’ambito di applicazione delle locazioni brevi turistiche andiamo ad analizzare qual è la disciplina tributaria connessa alla dichiarazione dei redditi da locazioni brevi. Si tratta di una disciplina fiscale del tutto particolare e connessa a fare in modo che i titolari del reddito presentino correttamente la dichiarazione dei redditi, evitando situazioni di evasione fiscale.
Prima di proseguire, tuttavia, è opportuno evidenziare che il soggetto che percepisce redditi da locazione breve è sempre obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi, indipendentemente dalla modalità di tassazione del reddito prescelta (IRPEF o cedolare secca).
Adempimenti fiscali obbligatori per i titolari di reddito da locazione breve
Come precisato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 24/E/2017, il regime fiscale ti tassazione delle locazioni brevi (art. 4 D.L. n. 50/17) è del tutto peculiare. In particolare, gli obblighi fiscali che gravano sul soggetto titolare del reddito (proprietario, titolare di un diritto reale, sub-locatore, o comodatario), variano a seconda che nell’operazione intervenga, o meno, un intermediario o un portale web per mettere in contatto locatore e locatario del contratto.
Locazioni brevi con presenza di intermediario o di portale web
Negli ultimi anni, infatti, si è creata sul mercato la figura del c.d. “property manager“, ovvero un soggetto (agente immobiliare) che ha le competenze e le autorizzazioni necessarie per fungere da intermediario tra locatore e locatario (turista) al fine di concludere un contratto di locazione breve. L’intermediario, qualora presente, solitamente opera attraverso la stipulazione di un contratto di mandato (generalmente “con rappresentanza” del locatore). Tale mandato permette all’intermediario di sottoscrivere, in nome e per conto, del soggetto che mette in locazione l’immobile, il contratto di locazione breve. Ebbene, questo tipo di attività, ha degli importanti riflessi di natura fiscale da analizzare. Le casistiche che si possono creare sono le seguenti:
Intermediario che interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso l’intermediario è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul canone di locazione lordo. La ritenuta funge da acconto se si sceglie la tassazione IRPEF, mentre è imposta effettiva se si sceglie la cedolare secca. In questo caso l’intermediario è tenuto a rilasciare una Certificazione Unica (modello CU), al soggetto titolare del reddito, (generalmente nel mese di marzo dell’anno successivo). Tale certificazione è indispensabile per la dichiarazione dei redditi da locazione breve;
Intermediario che non interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso non trova applicazione la ritenuta. Il canone di locazione passa direttamente dall’ospite al locatore (senza intervento dell’intermediario che non incassa per conto del locatore). Con questo modello di business, l’intermediario è chiamato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a comunicare i dati di tutti i contratti di locazione conclusi per il suo tramite all’Agenzia delle Entrate. L’intermediario, non applicando la ritenuta, non ha alcun obbligo di rilasciare la Certificazione Unica.
Gli adempimenti fiscali posti a carico dell’intermediario, che come detto deve essere un agente immobiliare abilitato, sono stati introdotti al fine di mettere a disposizione dell’Agenzia delle Entrate le informazioni sulle locazioni concluse durante il periodo di imposta. L’obiettivo dell’Agenzia delle Entrate, attraverso gli adempimenti posti a carico dell’intermediario è quello di avere a disposizione una banca dati sulle locazioni brevi da confrontare con i dati che i contribuenti inseriscono in dichiarazione dei redditi. In questo modo possono essere fatti i controlli incrociati tra dati comunicati e quelli dichiarati dai contribuenti.
Focus sulla ritenuta sulle locazioni brevi
Gli intermediari residenti nel territorio dello Stato, devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% qualora:
Incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
Intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
Pertanto, perché si generi l’obbligo di ritenuta, non è sufficiente che l’intermediario sia coinvolto nella stipula del contratto, ma è necessario che egli sia intervenuto nella fase del pagamento: se il conduttore paga direttamente al locatore, l’obbligo di ritenuta in capo all’intermediario non sorge. Inoltre, l’obbligo di ritenuta non sorge se il conduttore consegna all’intermediario un assegno intestato al conduttore (sul punto vedasi gli esempi della Circolare n. 24/E/2017, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).
La ritenuta deve essere operata sul “corrispettivo lordo” indicato nel contratto di locazione breve impone di includervi anche:
Le somme forfetariamente addebitate al conduttore a titolo di spese per servizi accessori (a meno che non siano sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore sulla base di costi e consumi effettivamente sostenuti);
La provvigione dovuta all’intermediario, se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto (Circolare n. 24/2012, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).Scarica